Вторичная недвижимость в крупных городах России за год подорожала на 9,9 процента из-за спада интереса покупателей недвижимости к новостройкам, сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные «Авито Недвижимость». Рост цен на вторичном рынке, как следует из материала «Ъ», обеспечивает постепенная переориентация покупателей с рынка новостроек. Опрошенные изданием эксперты подтверждают, что клиенты, интересующиеся приобретением жилья, часто отказываются от сделок с новостройками, отдавая предпочтение «вторичке». Одной из причин этого стали изменения закона 214-ФЗ, вступившие в силу с 1 июля. Издержки, связанные с переходом на проектное финансирование, застройщики закладывают в стоимость квадратного метра.
При этом в рейтинге крупных городов по росту цен на первичную недвижимость в июне – августе 2019 года Красноярск на 47-м месте. Цена за квадратный метр выросла в краевой столице только на 0,4%, в то время как в Иркутске, например, прибавка составила 6,6%. И в то же время факт остается фактом: рост цен на новостройки повлек за собой повышение «вторички».
Норильск, где строительство новых домов только в плане, также вписывается в общую тенденцию. Эксперты отмечают в городе небольшой ежегодный прирост стоимости жилья. К примеру, если двухкомнатная квартира улучшенной планировки осенью 2018 года выставлялась за 1,8 млн рублей, то в этом году ее реально продать уже за 2 млн рублей. Для сравнения: в 2017 году стоимость «двушек» составляла в среднем 1,4-1,5 млн рублей. Такая же динамика цен и по трехкомнатным квартирам улучшенной планировки: с 1,7-1,8 млн рублей их стоимость за два года возросла до 2,2-2,5 млн рублей.
«В случае если собственник заинтересован как можно быстрее продать квартиру, он может скинуть цену за двухкомнатную улучшенной планировки до 1,7 млн рублей. Но в основном люди предпочитают ждать, даже если продажа займет несколько месяцев. Норильчане надеются после сделки выручить хорошую сумму, на которую потом – пусть и с какой-то доплатой – они смогут приобрести жилье на материке», — объясняет руководитель агентства недвижимости «Ковчег» Виктория Здоровицкая.
Динамичный рынок
Покупают сегодня жилье в Норильске, как правило, молодые семьи с детьми. Чаще всего это приезжие с материка. Ядро продаж — двух- и трехкомнатные квартиры. В то же время востребованы и большие квартиры: сказывается увеличение рождаемости в городе.
«К примеру, только в сентябре ко мне обратились три многодетные семьи, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия и переехать в четырех- или пятикомнатные квартиры, — рассказывает Виктория Здоровицкая. – Стоимость такого жилья сегодня, как правило, сопоставима с ценой «трешки». Однако спрос на недвижимость с большой площадью в нашем городе происходит волнообразно».
«Двушки» с хорошим ремонтом как в рудной столице, так и в Центральном районе продаются в среднем от 1,6 млн до 2 млн рублей. Максимальная цена, по которой в этом году ушла «трешка» в Талнахе, — 2,5 млн рублей. «Сталинки» в Центральном районе успешно выставлялись в 2019-м даже за 3-4 млн рублей. Спросом также пользуются однокомнатные квартиры и «гостинки».
«В Талнахе объявления о продаже «гостинок» можно увидеть редко, — продолжает Виктория Здоровицкая. — Собственники такого малогабаритного жилья просят за него не менее 600 тысяч рублей. Однокомнатные квартиры улучшенной планировки в Талнахе, если они в хорошем состоянии, продаются 1,3 млн рублей. В Центральном районе, если говорить о квартирах с небольшой площадью, чаще выставляются на продажу однокомнатные «хрущевки». На Ленинском проспекте, наиболее востребованном у покупателей, такую квартиру реально продать за 1,1-1,2 млн рублей».
А вот стоимость жилья в Кайеркане, как и в прежние годы, невысока. Двухкомнатную квартиру в этом районе можно приобрести за 700 тысяч рублей. Эксперты допускают, что низкие цены способствуют тому, что именно в Кайеркане рынок жилья наиболее динамичный. Сделки оформляют, как правило, не сторонние покупатели, а те, кто уже живет здесь и решил «расширяться», либо приобретает квартиру для детей. Из других районов города в Кайеркан обычно не едут. В Оганере ситуация чуть лучше, однако здесь цены также традиционно ниже, чем в Центральном районе или Талнахе. Трехкомнатную квартиру в Оганере можно купить за 1,3-1,4 млн рублей.
Вне логики
На что в первую очередь обращают внимание потенциальные покупатели? На состояние дома, квартиры, этаж, наличие или отсутствие хорошего ремонта и техники. И это логично: большая часть всех сделок в Норильске совершается с привлечением ипотечных средств. Семьи, приобретающие жилье, не готовы вкладываться в ремонт или перепланировку.
«Условия в последние годы достаточно приемлемые: банки выдают кредит в среднем под 9% годовых. Поэтому у меня есть клиенты, которые после покупки квартиры оформляют вторую ипотеку и снова покупают жилье, чтобы затем сдавать его. А кто-то вкладывает средства материнского капитала в недвижимость, стараясь заработать на арендной плате, — рассказывает Виктория Здоровицкая. — Особенно это популярно у жителей Талнаха. И если на рынке аренды в прошлом году было некоторое затишье – спрос небольшой, то сейчас ситуация изменилась: организации охотно снимают двух- и трехкомнатные квартиры для вахтовиков. Количество сделок купли-продажи в этом районе также превалирует».
Парадоксальная ситуация, случившаяся на рынке недвижимости в 2016 году, на сегодня сохраняется: стоимость квартир в Талнахе не ниже, а в некоторых случаях и выше, чем в Центральном районе города. После закрытия Никелевого завода, когда его бывшие работники перешли на рудники и кое-кто из норильчан решил сменить место жительства, спрос начал превышать предложение. Квартиры в Талнахе подорожали. Стоимость их, как отмечают эксперты, явно завышена, но продавцы так и не сбавляют цены. Спрос подогревают и те жители Норильска, которые предпочитают переехать сюда из Центрального района, руководствуясь соображениями экологии.
По-прежнему большую роль в ценообразовании играет и такой традиционный фактор, как сезонность.
«Он был не столь актуален, пока в аэропорту шла реконструкция взлетно-посадочной полосы и люди не могли массово выезжать в отпуск в летний период, однако сейчас все вернулось на круги своя, когда в теплое время года отмечается спад покупательской активности, а к ноябрю-декабрю количество сделок купли-продажи увеличивается, — отмечает руководитель агентства недвижимости. — Даже несмотря на то, что продавцы выставляют в эти месяцы самые высокие цены».
Давать прогнозы относительно норильского рынка недвижимости эксперты не готовы: пока предложение превышает спрос, а именно такая картина наблюдается долгие годы в Норильске, ждать повышения цен на квартиры не приходится. Даже несмотря на то, что в ближайшей перспективе количество приглашаемых с материка специалистов под конкретные проекты компании может увеличиться.
«Одной из причин этого является то, что «Норникель» сейчас строит жилье для своих работников, — объясняет Виктория Здоровицкая. – Если люди будут приезжать сюда на не очень большой срок, то зачем им обзаводиться собственной недвижимостью на Крайнем Севере? Проще снимать. С другой стороны, ценообразование на нашем рынке жилья – зачастую процесс стихийный и не поддается никакой логике».
